La locazione degli immobili ad uso abitativo è ad oggi regolata dalla legge n. 431 del 9 dicembre 1998, che disciplina, in particolare, quattro tipologie di contratto:

1) a canone libero;

2) a canone  agevolato;

3) per esigenze transitorie;

4) per studenti fuori sede.

Il CONTRATTO A CANONE LIBERO ha la durata di quattro anni, rinnovabile per altri quattro, ed è così definito perché si può pattuire liberamente l’importo del canone.

In questo tipo di contratto, il locatore ha la facoltà di pattuire nuove condizioni, o disdirlo senza alcuna motivazione specifica, solo alla scadenza dell’ 8° anno, con un preavviso di almeno sei mesi, e può farlo eccezionalmente anche alla scadenza del 4° anno, solo  per i motivi previsti dalla legge.

L'inquilino, invece, potrà recedere anticipatamente in qualsiasi momento, liberamente o per giustificato motivo, comunicandolo al locatore con un preavviso concordato (che non vede essere superiore ai sei mesi).

Le altre tre tipologie (2-3-4) sono definite A CANONE CONCORDATO, perché, per poterle utilizzare, si può affittare solo ad un canone calcolato tramite precisi parametri, individuabili in Accordi territoriali stipulati tra il Comune e le associazioni di categoria maggiormente rappresentative dei proprietari e degli inquilini.

Questi contratti hanno tutti una durata inferiore ai quattro anni e, perché abbiano validità, devono essere “asseverati”, cioè, ritenuti idonei dall'associazione di categoria scelta ad ottenere le agevolazioni fiscali previste per queste tipologie.

I suddetti parametri producono, in genere, un canone più basso di quello che si può ricavare con il libero mercato.

Per fare un esempio, un'abitazione che, in una determinata zona, può essere affittato a canone libero a € 1.000/mese, con un contratto a canone concordato potrebbe essere affittato a € 750/mese.

Se è così, allora perché fare un contratto a canone concordato?

Le risposte sono sostanzialmente due: 

la prima è che, a fronte di un canone calmierato, il locatore avrà agevolazioni fiscali che non si possono ottenere con un contratto a canone libero;

la seconda, è che, per affittare sotto i quattro anni, bisogna stipulare necessariamente questo tipo di contratti.

Tuttavia, non in tutte le città c'è un forte divario tra un canone concordato e un canone libero.

Se prendiamo, ad esempio, le due città più grandi, Roma e Milano, in quest’ultima va molto il contratto 4+4, perché, nella maggior parte delle zone, il divario è significativo, mentre a Roma succede esattamente il contrario, perché, in molte zone, i coefficienti di calcolo consentono di ricavare quanto desiderato anche con un canone concordato, e questo ha portato il contratto 4+4 quasi in disuso, poiché viene utilizzato solo nei casi in cui non si può fare altrimenti.

Andiamo a vedere queste tre forme rimanenti di contratto.

Abbiamo il  CONTRATTO A CANONE AGEVOLATO, che ha la durata di tre anni, rinnovabile per altri due.

In questo tipo di contratto, il locatore ha la facoltà di pattuire nuove condizioni (ove i valori di zona lo permettano), o disdirlo senza alcuna motivazione specifica, solo alla scadenza dell’ 5° anno, con un preavviso di almeno sei mesi, e può farlo eccezionalmente anche alla scadenza del 3° anno, solo  per i motivi previsti dalla legge.

L'inquilino, invece, potrà recedere anticipatamente in qualsiasi momento, liberamente o per giustificato motivo, comunicandolo al locatore con un preavviso concordato (che non vede essere superiore ai sei mesi).

Poi c’è il CONTRATTO TRANSITORIO, che deve essere stipulato per un periodo non inferiore ad 1 mese e non superiore a 18 mesi, ed è stato creato per soddisfare esigenze temporanee del locatore, o del conduttore, o di entrambi.

Per poter usufruire di questo contratto, il conduttore, o il locatore, dovrà menzionare l’esigenza transitoria e allegare il documento che la attesti, salvo diverse disposizioni da parte dell’associazione di categoria, qualora si trattasse di un’esigenza atipica non documentabile.

Le esigenze transitorie più comuni sono:

il trasferimento temporaneo per lavoro;

l’assistenza a familiari per cure periodiche;

l’assunzione con contratti a termine o uno stage lavorativo;

la ristrutturazione della casa in cui si vive;

l'attesa di consegna di una casa acquistata.

Questo tipo di contratto, proprio per la sua natura transitoria, alla sua scadenza, cessa senza bisogno di disdetta alcuna, e non è prorogabile o rinnovabile.

Per cui, qualora si verificassero imprevisti che comportino l’esigenza di trattenersi nell’abitazione oltre la scadenza del contratto (vuoi perchè, ad esempio, l'azienda ha bisogno del trasfertista per qualche mese in più, oppure perchè subentrano ritardi nella ristrutturazione, o per necessità di assistere una persona degente un po' più a lungo, ecc.) sarebbe opportuno, direi anzi essenziale, parlarne con l'associazione di categoria che si è occupata dell’asseverazione del contratto.

In questa tipologia di contratto, il locatore non potrà riprendere possesso dell’alloggio prima della scadenza, mentre l'inquilino potrà recedere anticipatamente in qualsiasi momento, liberamente o per giustificato motivo, comunicandolo al locatore con un preavviso concordato (che va da qualche giorno fino a 3 mesi, in base alla durata del contratto) .

Infine, abbiamo il CONTRATTO PER STUDENTI FUORI SEDE , creato per chi abbia la necessità di prequentare un corso di studi in un Comune diverso da quello di residenza.

Esso prevede una durata che va dai 6 mesi ai 36 mesi, è rinnovabile una sola volta per un pari periodo di tempo, e va specificato cosa si studia e presso quale Istituto o Università.

In questa tipologia di contratto il locatore non ha facoltà di disdetta, mentre lo studente potrà recedere anticipatamente in qualunque momento, liberamente o per giustificato motivo, comunicandolo almeno tre mesi prima, anche se il contratto è di soli sei mesi.

Ora, la ratio per cui in un contratto transitorio di sei mesi si può concordare il recesso anticipato del conduttore, mentre in un contratto studenti di sei mesi bisogna comunicarlo necessariamente almeno tre mesi prima, sinceramente la ignoro, ma essendo legge, qualora ci fossero esigenze diverse, conviene sempre consultare l’associazione di categoria che ha provveduto all’asseverazione.

Per gli immobili di interesse storico/artistico, e categoria  A/1 (signorile) A/8 (ville) e A/9 (castelli e immobili di particolare pregio storico/artistico), si può stipulare un contratto di locazione in base gli  art. 1571 e seguenti del codice civile, che consentono una forma contrattuale libera sotto tutti gli aspetti (scelta del canone, durata, recesso, rinnovo, ecc.) ma si può anche optare per un canone concordato,  e, in questo caso, si dovranno rispettare le regole relative ai contratti tipo che abbiamo affrontato.

 

 

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