7 consigli prima di affittare casa

Quando decidi di locare un'abitazione, e non sei orientato sugli affitti brevi (casa vacanze, affittacamere, B&B) è importante avere le idee chiare fin dall’inizio, e concentrarsi, a mio avviso, su almeno 7 punti:

1-  Quale tipo di inquilino scegliere.

• Voglio un single, una coppia senza figli o una famiglia?
• Mi sta bene che abbia/abbiano animali al seguito, o preferisco evitarlo?
• Magari sarebbe meglio optare per un affitto a stanze rivolto a lavoratori o studenti ?

Soprattutto se parliamo di quest’ultimo aspetto, ho sempre consigliato di orientarsi su un singolo genere di inquilino (solo lavoratori o solo studenti, solo uomini o solo donne), perché hanno modi di vivere la casa diversi, e potrebbero crearsi problemi di convivenza, che, poi, si ripercuoterebbero sul locatore.

2- Quanto potrò ricavare?

A meno che non si conosca molto bene il mercato della propria zona,  meglio affidarsi alla consulenza di un agente immobiliare, che sa quanto potrai ottenere in base al tipo di inquilino scelto.

3- Quale tipologia contrattuale mi servirà?

Siccome non è possibile sintetizzare l’argomento in poche righe, posso anticipare, brevemente, che esistono diverse tipologie di contratto, ossia:

• contratti a canone libero, così definiti perché si può pattuire liberamente l’importo del canone, e hanno ha la durata di quattro anni, rinnovabili per un pari periodo di tempo;

• contratti a canone concordato, che hanno una durata inferiore ai quattro anni e permettono di avere determinate agevolazioni fiscali. Sono così definiti perché, per poterne usufruire, non si può decidere liberamente il canone, ma bisognerà calcolarlo  tramite precisi parametri individuabili in accordi territoriali, stipulati tra il Comune e le associazioni di categoria maggiormente rappresentative dei proprietari e degli inquilini. A riguardo, esistono, ad oggi,  tre contratti tipo: a canone agevolato, per esigenze transitorie, per studenti fuori sede.

 Per saperne di più, ti consiglio di andare a vedere un articolo ad hoc che ho fatto sulle varie forme di contratto ad uso abitativo:

https://www.immobilstyle.it/articolo-12-Le-locazioni-ad-uso-abitativo.html 

4- Sarà meglio affittarla libera, ammobiliata, semiarredata, o semplicemente con la cucina accessoriata?

Vedo troppo spesso annunci di persone che reclamizzano una casa vuota con la possibilità di arredarla, o che, al contrario, reclamizzano case ammobiliate, dichiarando di essere disponibili a svuotarla in tutto o in parte.

In qualità di agente immobiliare, ho avuto modo di constatare che:

• chi cerca una casa arredata, la vuole vedere arredata, e non è sufficiente raccontargli come sarà, o fargli vedere le foto dei mobili che saranno acquistati. Quello che molti pensano in queste situazioni, ma non dicono, è che hanno paura che i mobili potrebbero arrivare in ritardo, creando un possibile disagio nel passaggio dalla casa vecchia a quella nuova, o che possano essere cambiati in corso d'opera con arredi di minor gradimento. La reazione più frequente sarà  “la casa è bella ma vorrei vederla con i mobili”.
• chi cerca una casa vuota, e ne vede una arredata, pur non dubitando della buona fede del locatore, che, una volta definiti gli accordi, si impegnerà a liberarla, teme possibili ritardi che potrebbero creare disagio al suo trasloco, o che, in corso d'opera il locatore cambi idea e decida di lasciare qualcosa in casa.
• chi cerca una casa con la sola cucina accessoriata, in genere, fa meno capricci. Infatti, talvolta, potrebbero essere sufficienti delle foto in anteprima prese dal catalogo dell’azienda, o (meglio) fatte di persona al negozio, rafforzate, magari, dalla fattura che ne attesta l'acquisto già avvenuto. Tuttavia, anche in questo caso, è preferibile che la cucina sia già istallata, perché, nella testa del visitatore, un ritardo potrebbe creare disagio al suo trasloco, e lo obbligherebbe ad “arrangiarsi” finché non arriva la cucina. Anche in questo caso, potrebbe spuntare fuori la frase “la casa mi piace ma preferirei prima vederla con la cucina”.

Comprendo il disagio dei locatori quando si approcciano per la prima volta all'affitto di una casa, e mi sento solidale a riguardo, ma, se non si ha un obiettivo chiaro,  è normale che i pensieri divaghino e che si possa arrivare a maturare convinzioni del tipo:

• E se poi l’arredo e la vogliono libera?
• Forse è meglio che lascio la casa vuota e poi ci mettiamo d’accordo!
• E se poi l'arredo e non gli piace?
• E se poi metto i letti in tutte le stanze e vuole prendersela una famiglia?
• E se poi arredo la sala e mi chiedono di trasformarla in una camera singola?
• E se poi, e se poi, e se poi……

In linea di massima posso dire che, in genere:

• i monolocali e i bilocali sono richiesti arredati e accessoriati, perché si rivolgono ad single o coppie, che spesso, sono in fase di sperimentazione della convivenza e non se la sentono di comprare mobili;
• i trilocali è preferibile che siano arredati, ma c'è una discreta richiesta anche per la sola cucina accessoriata;
• dal quadrilocale in su, ben venga la cucina accessoriata, ma, a meno che non si arredi appositamente per affittare a transitori o studenti, in genere le case grandi le preferiscono vuote, perché la maggior parte delle persone che cercano questi tagli hanno la loro mobilia da traslocare.

5- Mi affido a un'agenzia immobiliare o faccio in privato?

Affidarsi ad un agente immobiliare significa usufruire di un’organizzazione professionale che ti permetta di avere una pubblicità più mirata, più possibilità di trovare l’inquilino con le giuste  referenze e di ricavare miglior canone, di avere un filtro per le visite o un professionista che ti rediga e registri il contratto,  o ti assista nell'eventuale richiesta delle agevolazioni fiscali presso le associazioni di categoria.

Se invece vuoi gestire l’operazione in autonomia, le cose anzidette avrai bisogno di farle da solo, per cui dovrai:

• in primis, avere tempo a disposizione per le visite, o qualcuno che le faccia al posto tuo;
• organizzarti per la pubblicità, creare un annuncio persuasivo, fare un buon servizio fotografico e, magari, un video;
• occuparti della selezione telefonica, della verifica delle referenze e della solidità economica degli inquilini scelti;
• organizzarti per tutto quello che riguarda il contratto, dalla redazione, alla registrazione,  alla sua eventuale asseverazione.

6- Come lo trovo l’inquilino?

Se ti rivolgi ad un’agenzia immobiliare non dovrai porti questo problema, ma, se, invece, vuoi provvedere autonomamente, dovrai conoscere le varie fonti per il procacciamento dei tuoi futuri inquilini.

Oggi il mercato offre molti strumenti pubblicitari, anche gratuiti, per far conoscere il tuo immobile.

Il passaparola conserva ancora la sua importanza, mentre il cartello su strada, ringhiera o portone, sta andando in disuso, perché la pubblicità su internet è sempre più efficace.

In genere, il privato utilizza immobiliare.it, casa.it, idealista.it, subito.it, bakeca.it, qualche altro sito minore, e i gruppi facebook.

7- Quali garanzie chiedo?

Oltre  all'esibizione dei redditi o delle rendite, e i classici tre mesi max di deposito cauzionale,  esistono garanzie accessorie  a tutela di danni apportati all'immobile e/o di eventuali inadempimenti del canone.

Quelle più adoperate sono:

• le garanzie personali di un terzo, che si impegna a intervenire in caso di morosità dell'inquilino o di danni arrecati all’immobile (molto adoperate nel caso dei genitori che garantiscono per i figli);
• la fideiussione bancaria, non sempre facile da ottenere, perché le banche chiedono il “congelamento” delle somme garantite e, pertanto, il futuro inquilino dovrà avere un’adeguata disponibilità economica. Con questo tipo di fideiussione, i canoni non percepiti dal locatore nei tempi previsti dagli accordi contrattuali si possono ottenere “a prima chiamata”, nel senso che la banca dovrà risarcire il beneficiario su semplice richiesta. La “scorta di denaro” alla quale attingere ha, chiaramente, un limite.  Nel residenziale, in genere, vengono garantiti importi corrispondenti a tre/sei mesi max del canone. Le banche stipulano anche garanzie a copertura di eventuali danni.
• le fideiussioni assicurative e quella finanziarie, che hanno caratteristiche simili tra loro e vengono, rispettivamente, emesse da un’assicurazione o da una società finanziaria e, in genere, coprono fino a tre medi di deposito cauzionale e fino a sei mesi dei canoni non corrisposti.
• Questo tipo di fideiussioni non garantiscono, in genere, il risarcimento “a prima chiamata”, ma l’iter sarà un po' più lungo, perché l’istituto dovrà provvedere, innanzitutto, al recupero della morosità, (che potrebbe anche necessitare di un’azione legale) e poi rimborsare il locatore. Rispetto alla precedente, non viene richiesto di bloccare un importo, ma ci voglio comunque delle referenze,  perchè, prima di rilasciare la garanzia, i relativi istituti vogliono assicurarsi, che, in caso di problemi, potranno rivalersi in qualche modo sul cliente.

 

 

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