Quando si affitta una casa, è molto importante conoscere la differenza tra i contratti a canone libero e quelli a canone concordato.

I Contratti di locazione abitativa a canone libero sono così definiti perché è possibile pattuire liberamente l’importo del canone. A seguire si riportano le principali tipologie attinenti.

1. Contratto 4+4: è la formula più diffusa sul mercato per le esigenze abitative tradizionali ed è stato creato per soddisfare le esigenze abitative di qualunque profilo (persona fisica o società) che abbia la necessità di un alloggio a lungo termine. Le caratteristiche principali sono le seguenti:

• alla scadenza dei primi 4 anni è rinnovabile per altri quattro, dopodiché si rinnoverà tacitamente di quattro anni in quattro anni, finché una delle parti non vorrà disdire o concordare nuove condizioni;
• il locatore può disdire liberamente solo alla scadenza dell’ottavo anno, ma potrà farlo anche alla scadenza del quarto esclusivamente in presenza delle condizioni specifiche elencate nell’art. 3 della L. 431/1998;
• il conduttore può recedere dal contratto in qualsiasi momento, comunicandolo tramite raccomandata A/R o PEC, con un preavviso indicato nel contratto che non può superare i 6 mesi. Detto recesso potrà essere esercitato liberamente – cioè senza alcuna giustificazione – oppure solo per gravi motivi, in base agli accordi presi. La legge non elenca esplicitamente i “gravi motivi”, ma la Cassazione ha stabilito che, affinchè possano riterersi tali, devono verificarsi dopo la firma del contratto, essere imprevedibili, estranei alla volontà dell’inquilino e “oggettivamente gravi”, cioè tali da rendere impossibile o eccessivamente gravosa la continuazione della locazione (per esempio, gravi problemi di salute, perdita del lavoro o comprovati motivi di sicurezza).

1. Contratto a Uso Foresteria: viene chiamato così perché può essere stipulato esclusivamente quando il conduttore è un'impresa, società o persona giuridica che affitta l’immobile per destinarlo ad alloggio temporaneo dei propri dipendenti, collaboratori, soci o amministratori. Le caratteristiche principali sono le seguenti:

• ha una durata libera, con rinnovo tacito, o escluso, regolato discrezionalmente dalle parti;
• la disdetta alla scadenza è libera e può essere esercitata da entrambe le parti secondo gli accordi;
• il conduttore può recedere in qualsiasi momento con il preavviso concordato, senza un limite massimo stabilito dalla legge.

1. Contratto per abitazioni di pregio: ci sono alcune categorie catastali, quali A/1 (signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli e dimore di particolare pregio storico e artistico), che sono escluse dalla legge che regola il classico 4+4 e, per la stipula di un contratto di locazione, fanno riferimento esclusivamente alle norme del Codice Civile. Le caratteristiche principali sono le seguenti:

• può essere stipulato indifferentemente sia da privati cittadini che da aziende o persone giuridiche;
• la durata iniziale è completamente libera (con il solo limite di 30 anni);
• il rinnovo può essere tacito o del tutto escluso, in base all’accordo tra le parti;
• la disdetta alla scadenza è totalmente libera ed entrambe le parti possono decidere se rinnovare o meno il contratto alla sua scadenza;
• il conduttore può recedere liberamente in qualsiasi momento con un preavviso concordato tra le parti.

1. Contratto Breve: nato per vacanze, trasferte di lavoro, formazione o visite temporanee, deve essere stipulato da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa. Le caratteristiche principali sono le seguenti:

• ha una durata massima di 30 giorni;
• la norma ammette la presenza dei servizi “minimi” di pulizia iniziale e fornitura biancheria all’arrivo, mentre vieta i servizi di tipo alberghiero come, per esempio, il riassetto quotidiano e la somministrazione di cibi e bevande.

1. Contratto Turistico: creato per soggiorni legati esclusivamente alle vacanze. Come per il precedente, deve essere stipulato da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa. Le caratteristiche principali sono le seguenti:

• può superare i 30 giorni ed essere stipulato anche per l’intera stagione estiva;
• ammette i servizi minimi di pulizia iniziale e fornitura biancheria all’arrivo, ma, come per il precedente, vieta i servizi di tipo alberghiero durante il soggiorno.

Per poter stipulare legalmente queste ultime due tipologie di affitto (contratto breve e turistico), l’abitazione deve essere in regola con gli adempimenti amministrativi e con le dovute comunicazioni alle autorità preposte.

I Contratti di locazione abitativa a canone concordato sono così definiti perché il canone non può essere pattuito liberamente, ma dovrà essere calcolato in base a determinati valori di zona e precisi parametri individuabili in Accordi Territoriali, stipulati tra le organizzazioni maggiormente rappresentative dei proprietari e degli inquilini nei comuni “ad alta tensione abitativa”, presso i quali detti Accordi sono depositati. In cambio del rispetto di questi limiti, si accede a importanti agevolazioni fiscali non accessibili con il canone libero, come lo sconto IMU, la cedolare secca al 10% o la riduzione IRPEF.

I comuni “ad alta tensione abitativa” sono quelli in cui la domanda di case in affitto è altissima, ma i prezzi sono troppo elevati o gli alloggi disponibili sono insufficienti per il fabbisogno.

In essi rientrano oggi 11 grandi città (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino, Venezia), tutti i comuni che confinano con esse, i capoluoghi di provincia e altri territori che, seppur di piccole dimensioni, hanno una forte domanda di alloggi e una scarsa disponibilità (località a fortissima vocazione turistica, piccoli centri che ospitano grandi insediamenti industriali, poli logistici o sedi distaccate di università).

Se si vuole utilizzare un contratto a canone concordato, oltre alla determinazione della tariffa, è necessario che sussistano almeno altre due condizioni:

• devono essere utiizzati esclusivamente contratti-tipo, cioè i modelli di contratto allegati all’Accordo Territoriale;
• serve l’asseverazione obbligatoria, cioè, prima della registrazione, un’associazione di categoria a ciò preposta dovrà rilasciare un’attestazione di rispondenza che certifichi che il contenuto economico e normativo del contratto stipulato tra le parti rispetti fedelmente quanto stabilito dall’Accordo.

I calcoli per determinare la tariffa producono, in genere, un canone più basso rispetto a quello che il locatore potrebbe ricavare sul libero mercato.

Tuttavia, anche se la cifra mensile è inferiore, non è detto che, a conti fatti, il guadagno netto non sia soddisfacente, grazie al peso dei forti sconti fiscali.

Per questo motivo, quando si vuole affittare una casa situata in un Comune che ha adottato l’ Accordo, vale la pena fare una chiacchierata con una delle associazioni di categoria per fare delle simulazioni. Se l’esito dell’incontro non dovesse convincere, saremo sempre liberi di optare per il classico contratto 4+4 a canone libero (oppure per un transitorio ordinario, stipulabile però solo in casi particolari, che spiegherò in un altro post).

Oggi le tipologie di contratto a canone concordato sono tre: il contratto Agevolato (il classico 3+2), il Transitorio e quello per Studenti Universitari.

Il contratto agevolato, inizialmente pensato per le famiglie, oggi è applicabile a chiunque abbia la necessità di prendere in affitto una casa a lungo termine. Le caratteristiche principali sono le seguenti:

• durata 3 anni, prorogabile per altri due, dopodichè si prorogherà tacitamente di due anni in due anni, finchè una delle parti non vorrà disdire o concordare nuove condizioni;
• il locatore può disdire liberamente solo alla scadenza del quinto anno, ma potrà farlo anche a scadenza del terzo, alle condizioni elencate nell’ art. 3 L. 431/1998;
• il conduttore può recedere dal contratto in qualsiasi momento, comunicandolo tramite raccomandata A/R o PEC, con un preavviso indicato nel contratto che non può superare i 6 mesi. Detto recesso potrà essere esercitato liberamente – cioè senza alcuna giustificazione – oppure solo per gravi motivi (spiegati nel contratto 4+4), in base agli accordi presi tra le parti.

È possibile stipulare il contratto anche per un primo periodo di durata maggiore (per esempio 4+2, 5+2, 6+2), sia per accordo tra le parti che per specifiche esigenze territoriali.

Al contratto transitorio (da 1 a 18 mesi), creato per esigenze temporanee del locatore o del conduttore, e al contratto per studenti universitari (da 6 a 36 mesi), nato per chi deve frequentare un corso di studi in un Comune diverso da quello di residenza, dedicherò un post a parte.

Concludo dicendo che le abitazioni di pregio storico/artistico tutelate dalla Soprintendenza si trovano in una via di mezzo, perchè possono stipulare contratti liberi (sia per il canone, che per durata, recesso, rinnovo ecc.), ma anche a canone concordato. In quest’ultimo caso, bisognerà far riferimento alle leggi e agli accordi territoriali menzionati prima.

 

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