Il contratto per esigenze transitorie e quello per studenti universitari, insieme al contratto agevolato 3+2, rientrano nelle tipologie di contratto a canone concordato.

Si tratta di forme contrattuali che, a determinate condizioni e a seguito di un’asseverazione da parte di una delle associazioni di categoria a ciò preposte, permettono di accedere a importanti agevolazioni fiscali (come la cedolare secca al 10% e la riduzione IMU) e a condizioni più vantaggiose rispetto a quelle di un contratto a canone libero.

Andiamo a vedere qual è la differenza tra queste due tipologie di contratto.

Il contratto transitorio è stato creato per soddisfare esigenze temporanee del locatore, del conduttore o di entrambi, e deve avere una durata compresa tra 1 mese e 18 mesi.

Al suo interno dovrà essere specificata chiaramente l’esigenza transitoria che, salvo rare eccezioni, è necessario sia comprovata da idonea documentazione allegata che la comprovi.

Le esigenze transitorie possono essere svariate, ma le più comuni includono:

• il trasferimento temporaneo per un incarico di lavoro, uno stage, un master o un corso di formazione professionale;
• l’assistenza a familiari che necessitano di cure periodiche;
• l’attesa di consegna di un immobile in ristrutturazione, in costruzione, acquistato o preso in locazione con data di decorrenza differita.

Il locatore non può riprendere possesso della casa prima della scadenza pattuita. L’inquilino, invece, può recedere anticipatamente in qualsiasi momento, comunicandolo con un preavviso che va da pochi giorni a un massimo di 3 mesi, in base alla durata complessiva del soggiorno.

Questo contratto, per sua natura, termina alla scadenza pattuita, ma può essere concessa una proroga qualora perduri l’esigenza che ha giustificato la transitorietà.

Per quanto riguarda i termini di questa proroga, ho riscontrato opinioni contrastanti, per cui ritengo sia opportuno non improvvisare, e prendere iniziative solo dopo aver chiesto assistenza alle associazioni di categoria competenti che, essendo specializzate nel settore e incaricate di verificare che il documento presentato possieda tutti i requisiti necessari per ottenere l’asseverazione, saranno a disposizione per approfondire tutte le sfaccettature di questo particolare contratto - tipologia di esigenza, documenti da allegare, limiti della proroga, modalità di asseverazione - così come per tutte le altre forme di contratto concordato.

Il contratto per studenti universitari è stato pensato specificamente per chi deve frequentare un corso di studi universitario (inclusi master, dottorati e corsi di specializzazione post-laurea) in un Comune diverso da quello di propria residenza. Ne sono esclusi gli studenti Erasmus, i borsisti, gli studenti in visita e, in genere, coloro che partecipano a progetti di scambio temporaneo, i quali non potranno avvalersi di questa specifica tipologia contrattuale e dovranno limitarsi ad un contratto transitorio, un agevolato 3+2 oppure ad un 4+4 a canone libero.

Questo contratto ha una durata che va da un minimo di 6 mesi a un massimo di 36 mesi, e si rinnova automaticamente alla prima scadenza per un pari periodo di tempo, a meno che il conduttore non invii disdetta comunicandolo al locatore almeno un mese e non oltre tre mesi prima della scadenza.

Nel testo contrattuale va specificato l’indirizzo di studi e l’Università o l’Istituto di riferimento.

Lo studente ha la facoltà di recedere anticipatamente dal contratto in qualsiasi momento, con un preavviso di almeno 3 mesi, che può essere ridimensionato in base alla durata contrattuale, solo se previsto dall’Accordo Territoriale locale, recepito nel contratto siglato dalle parti e asseverato dall’associazione di categoria.

Il locatore, invece, in base al testo del contratto tipo allegato al Decreto Ministeriale, non ha alcuna facoltà di disdetta alla prima scadenza. Per riavere la disponibilità della casa dovrà necessariamente attendere il termine del periodo di rinnovo automatico o un recesso anticipato da parte dello studente.

Sebbene nel settore immobiliare si riscontrino in merito pareri contrastanti o interpretazioni che permettono una disdetta del locatore alla prima scadenza per motivi specifici, come previsto nei contratti 3+2 o 4+4, il modello ministeriale per studenti non lascia spazio a tali deroghe.

Di conseguenza, qualora si avessero dubbi o si volessero delucidazioni in merito - così come per altri aspetti, quali, per esempio, il recesso anticipato del conduttore - ritengo sia opportuno non improvvisare e chiedere assistenza alle associazioni di categoria competenti.

ECCEZIONI DA CONOSCERE

Nei Comuni con meno di 10.000 abitanti che non hanno aderito all’Accordo Territoriale e non sono considerati ad alta tensione abitativa, il contratto transitorio può essere stipulato a canone libero. Rimane tuttavia l’obbligo di utilizzare il modello ministeriale standard, la durata deve essere compresa tra 1 e 18 mesi e le motivazioni della transitorietà vanno espressamente specificate e documentate per iscritto.

Il contratto per studenti universitari, invece, non può essere stipulato in assenza di un Accordo Territoriale, poiché questa forma contrattuale è ammessa esclusivamente nei Comuni sede di università, di corsi distaccati o in quelli limitrofi.

Pertanto, se un proprietario desidera affittare a uno studente in un Comune che non consente il contratto per studenti, dovrà optare per il contratto transitorio (che, come visto, sarà a canone libero) oppure ricorrere al classico contratto libero 4+4.

 

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